A la hora de vender una vivienda, podemos añadir el coste de la o las reformas que hayamos efectuado al precio de lo que nos costó el inmueble para calcular la ganancia patrimonial y el pago de la plusvalía en el IRPF, sin embargo, desde hace poco tiempo Hacienda ha adoptado una postura diferente a la que venía teniendo, y esta postura no es otra que negar de manera sistemática que los propietarios puedan adicionar el valor de las reformas al valor del inmueble a través de comprobaciones de los ejercicios fiscales recientes e inspecciones, teniendo como resultado la mencionada negativa a la reducción del pago de IRPF por la disminución del importe de la plusvalía que se consigue con la suma de los costes de las reformas al valor del inmueble.

Sin perjuicio de esta variación del tenor de las respuestas de Hacienda a la inclusión de los gastos como parte del valor de los inmuebles, vamos a exponer a continuación lo que dice la ley al respecto.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución de 25-9-2023 (00/00946/2020), recuerda la doctrina que sostiene desde hace años la Dirección General de Tributos sobre qué son obras de reparación y conservación y qué son obras de mejora. Y es que sólo estas últimas aumentarán el valor de adquisición del inmueble, de tal manera que, en una futura venta, la plusvalía a pagar en el IRPF será menor.

Recordamos que la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21%, 23% o 26%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda.

Qué se considera una inversión y mejoras en la vivienda para conseguir una rebaja fiscal en el IRPF

Según Hacienda, “las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redunden en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en un aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito del Plan General Contable, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición”.

En este sentido, el TEAC en su resolución del 26 de septiembre de este año permite considerar como obras de inversión y mejora las que, según la Ley del IVA, se consideren obras de rehabilitación y puedan aplicar el tipo reducido del 10% previsto en dicha ley.

Así, se admitirían como inversiones y mejoras las siguientes obras:

  • Obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
  • Obras cuyo importe total exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
  • Obras de adecuación estructural que garanticen la estabilidad del inmueble. Por ejemplo, obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. El socio director de Salcedo Tax Litigation recuerda que para Hacienda únicamente la ampliación de la vivienda que aumente la superficie habitable se considera merecedor del referido tratamiento; las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
  • Obras conexas a las de rehabilitación: se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética.

 

Hay que documentar bien las obras mediante presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.

Hay que evitar, además, conceptos genéricos en las facturas y presupuestos, tratando de describir en qué medida los trabajos realizados sobre el inmueble mejoran la situación inicial, y la productividad del inmueble en comparación con la existente antes del inicio de las obras.

Por último, cuando se lleven a cabo obras que consistan en demoler previamente la tabiquería existente, reorganizando totalmente las estancias y dependencias primigenias, dicho carácter innovador y de mejora deberá centrarse, por ejemplo, en el incremento del número de habitaciones, de cuartos de baño o, incluso en la construcción de espacios antes inexistentes (por ejemplo, una cocina, si antes no la había), o en la ampliación de superficies de estancias concretas respecto a la inicial (baños más grandes, cocina más grande).

  • Una vez iniciado el procedimiento de comprobación de lo pagado en el IRPF por parte de Hacienda, el vendedor de la vivienda reformada tendrá un plazo de alegacionespara tratar de convencer a la Agencia Tributaria de que no dicte liquidación.
  • Si a pesar de ello se dicta liquidación ésta se podrá recurrir en reposición, ante la misma AEAT, o acudiendo directamente al Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR)  Si la reclamación ante el TEAR fuera desestimada, el contribuyente podrá ya acudir a los Tribunales Superiores de Justicia.

 

En Marbella 360 estaremos encantados de conversar sobre este o cualquier otro tema, aclarando dudas con el propósito de ayudar a nuestros clientes a encarar la venta/compra de su propiedad con toda la información y sin “lados oscuros”.