La nueva ley de Vivienda, ley 12/2023: Datos Clave
La nueva ley de Vivienda introduce un abanico de reformas destinadas a regular, entre otros, el derecho a una vivienda digna y adecuada, además de la posibilidad del disfrute de la misma de manera asequible.
Grosso modo, las principales modificaciones a la anterior ley de arrendamientos urbanos son las siguientes:
Fin del IPC como referencia de los precios de alquiler y nuevos topes para los contratos en vigor
El tope en vigor para el incremento de precio del alquiler del 2% continuará activo hasta el 31 de diciembre de 2023. En 2024 este tope crecerá hasta el 3% y está previsto que a partir de 2025 se aplique un nuevo Índice de Precios de Alquiler. Este nuevo ínidce para el calculo del incremento del precio del alquiler será emitido por el INE (Instituto Nacional de Estadística) para intentar evitar el aumento indiscriminado de los precios de los alquileres.
Zonas de Alquiler Tensionadas
Otro cambio que introduce la nueva ley se refiere a la declaración de “Zonas de Alquiler Tensionadas”, áreas donde el mercado del alquiler de viviendas esté tensionado, cuyos requisitos para ser declaradas como tales han sido disminuidos, y que seguirán teniendo la etiqueta de zonas tensionadas en tanto persistan las circunstancias que llevaron a la zona a ser declarada como tensionada.
Los requisitos serán, al menos uno de los siguientes: que el coste del alquiler suponga mas del 30% de los ingresos medios de la gente que vive en la zona; o que los precios del alquiler hayan subido mas de tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
Definición de Grandes Tenedores
Dentro de estas “Zonas de Alquiler Tensionadas”, el número de viviendas en posesión para ser considerado como gran tenedor pasa de 10 a 5, ya sean propietarios particulares o sociedades. Este aspecto deberá ser justificado por las autoridades regionales competentes.
Nuevos contratos y topes a aplicar a la renta
Los topes a los precios de los contratos a aplicar con la nueva ley dependerán de si el propietario es o no un gran tenedor. Si no es un gran tenedor, se aplicará el índice a la fuerza en los contratos antiguos, de manera que solo se aplicará el incremento establecido en la ley para contratos en vigor (2% en 2023; 3% en 2024 y el nuevo índice a crear a partir de 2025). Para los grandes tenedores, en cambio, se creará un índice de precios a tal efecto que no podrá superar los números del índice creado por cada comunidad autónoma.
En el caso de propiedades que se alquilan por primera vez (o que no han sido alquiladas en los últimos 5 años) se aplicarán los precios del índice de precios para alquiler.
Gastos inmobiliarios relativos al alquiler
La nueva ley establece que los honorarios y gastos en los que se incurran en el proceso de alquiler de una propiedad habrán de ser satisfechos por el propietario de la Vivienda (y no por el inquilino únicamente, o también por el inquilino, como ocurría hasta ahora).
Los contratos no podrán contener cláusulas que excluyan el cumplimiento de la norma
Hasta la publicación de la ley, se podían incluir en los contratos cláusulas que permitían el no cumplimiento a los firmantes de determinados aspectos de la ley (Ley de Arrendamientos Urbanos) por común acuerdo. Esta posibilidad desaparece con la nueva ley. Es mas, prohibe expresamente el aumento del importe de la renta por gastos sobrevenidos (los inquilinos no estarán obligados a pagar las cuotas de comunidad, tasas de basura, o cualquier otro gasto no incluido en el contrato inicial).
Aumento de las cantidades de viviendas nuevas destinadas a vivienda protegida
El porcentaje de suelo destinado a vivienda protegida aumenta del 30 al 40% en el caso de vivienda nueva o nuevos desarrollos; y del 10 al 20% en el caso de renovaciones (y terreno urbano no consolidado).
Tiempos estipulados para los desahucios
Se han implementado nuevos procedimientos para los desahucios. Entre otros: los desahucios sin fecha y hora previstas y comunicadas quedan prohibidos; se han establecido procedimientos para facilitar el acceso a acuerdos extrajudiciales a la gente en situación vulnerable; se permite el uso de fondos del estado destinados a la promoción de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para gente en riesgo de desahucio a través de rentas subsidiadas, realojamiento de personas en situación vulnerable, etc.
También se regula en la ley que los gobiernos locales podrán articular mecanismos de mediación y búsqueda de alternativas habitacionales (que los grandes tenedores estarán obligados a cumplir).
Este artículo no pretende ser guía para cumplir la ley, solo un compendio de los aspectos más sobresalientes de la misma. Para una lectura detallada de la ley, por favor haga clic Aquí.
